Ma trận giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM
Cùng tuyến đường Hồ Tùng Mậu, quận 1, TP HCM, có văn phòng cho thuê 25 USD mỗi m2 một tháng, cũng có tòa tháp chào giá 60 USD.
Khảo sát của VnExpress.net, giá văn phòng cho thuê tại TP HCM đang có sự chênh lệch rất lớn ngay tại khu vực trung tâm quận 1. Cụ thể, cao ốc Kumho Asiana Plaza ngay ngã tư Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, đang cho thuê 45 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, tòa tháp Vincom Center với 3 mặt giáp đường Lý Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn có giá thuê 35-40 USD mỗi m2 một tháng. Còn tòa tháp 68 tầng cao nhất Sài Gòn chuẩn bị đưa vào sử dụng cũng tọa lạc tại khu trung tâm thành phố là Bitexco Financial, được chào giá trung bình khoảng 52 USD mỗi m2 một tháng.
Song, ngay khu trung tâm thành phố, ở tuyến đường Hồ Tùng Mậu, Hàm Nghi, quận 1, vẫn có những văn phòng chào giá thuê 25 USD mỗi m2 một tháng. Còn cao ốc A&B sắp sửa khánh thành có mặt tiền giáp đường Lê Lai quận 1 thì chào giá 30 USD mỗi m2 một tháng. Điều gây cho khách hàng sự bối rối khi tiếp cận ma trận giá thuê cao ốc văn phòng chính là chuẩn cao ốc hạng A, B hay C vẫn còn gây nhiều tranh cãi và thị trường không có trọng tài phân định đâu là giá thuê đúng với giá trị thực.
Không chỉ có khách thuê bối rối, bản thân chủ đầu tư cũng không biết cao ốc của mình thuộc hạng gì. Tại cuộc họp báo giới thiệu cao ốc A&B, Tổng giám đốc Công ty A&B Hà Văn An giãi bày, vị trí, suất đầu tư và cách áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào tòa nhà nhằm làm tăng tính tiện ích cho người sử dụng tuy đạt chuẩn hạng A, nhưng do không đáp ứng được tiêu chí diện tích sàn nên A&B vẫn chưa xác định hạng tòa nhà. "Tôi chỉ có thể cam kết với khách hàng, khi thuê cao ốc, họ được hưởng chất lượng dịch vụ và môi trường làm việc ngang hàng với chuẩn cao ốc hạng A", ông An nói.
Thậm chí, các đơn vị tư vấn quản lý bất động sản công bố khung giá thuê cao ốc văn phòng trên thị trường có sự chênh lệch. Theo CBRE giá chào thuê văn phòng hạng A còn 37,5 USD mỗi m2 một tháng, hạng B đạt mức 19,28 USD mỗi m2 một tháng. Hạng C ở khung giá 15 USD mỗi m2 trở xuống.
Tuy nhiên, báo cáo quý II của Savills, khung giá thuê văn phòng trung bình lại là: cao ốc hạng A có giá thuê 59 USD mỗi m2 một tháng; hạng B được ghi nhận 33 USD và hạng C là 22 USD mỗi m2 một tháng.
Giải thích về sự chênh lệch giá như trên, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ cho thuê văn phòng Công ty CBRE Chris Currie nói với VnExpress.net: "Kết quả khảo sát của chúng tôi dựa trên số liệu của hơn 200 cao ốc văn phòng trên địa bàn TP HCM. Mẫu khảo sát càng rộng thì khung giá thuê trung bình sẽ thấp hơn giá trần".
Mặt khác, ông Chris cho rằng, cách tính phí thuê diện tích sàn theo tiêu chí net (diện tích văn phòng) hay gross (diện tích văn phòng và diện tích hành lang, lối đi, vệ sinh công cộng, sảnh...) sẽ làm chi phí chênh lệch 20%, chưa kể đến cộng thêm phí quản lý và dịch vụ, thuế giá trị gia tăng.
Ông Chris khẳng định, việc phân hạng cao ốc văn phòng hạng A, B, C không ảnh hưởng nhiều đến giá thuê văn phòng trên thị trường mà tùy thuộc vào chất lượng dịch vụ cũng như tính tiện ích của tòa nhà mang lại. Trước tiên, khung giá này tùy thuộc vào quyết định của chủ đầu tư tại từng thời điểm khác nhau của thị trường.
Trưởng bộ phận nghiên cứu Công ty Savills chi nhánh TP HCM Trương An Dương cho biết, sở dĩ có sự chênh lệch khung giá chào thuê cao ốc trên thị trường là do phương pháp tính chi phí thuê khác nhau. Cụ thể, theo cách tính của Savills, khung giá được công bố bao gồm: giá chào thuê của chủ đầu tư, phí dịch vụ, bảo vệ, an ninh và phần diện tích công cộng trong tòa nhà như: hành lang, lối đi, khu vệ sinh…
Theo ông Dương, chỉ số giá thuê cao ốc văn phòng trung bình tại TP HCM đã được khảo sát, nghiên cứu và tính toán dựa trên lượng giao dịch thực tế khoảng 200 mẫu. Trong đó, lượng cao ốc văn phòng khu trung tâm quận 1, 3 chiếm 50-60%. 40% là các mẫu khu vực rìa trung tâm. Song, những tòa cao ốc văn phòng được cải tạo từ nhà phố không được tính đến vì đây là cao ốc văn phòng không chuyên nghiệp.
Chuyên gia này cho rằng, nếu đem thông lệ phân loại của quốc tế áp dụng vào Việt Nam thì tại TP HCM chưa có một cao ốc văn phòng nào đạt chuẩn hạng A. Hiện những cao ốc xếp hạng A tại TP HCM đã phần nào mang tính địa phương hóa.
Giám đốc điều hành Trường quản lý khách sạn Toàn Cầu GlobalHM, Thạc sĩ Trang Minh Hà cho biết, theo Hiệp hội Chủ và Quản lý cao ốc quốc tế (BOMA - Building Owners & Managers Associate International), cao ốc văn phòng được phân ra 3 hạng chính là A, B và C. Tùy vào thói quen, tập tính vùng miền và sự phát triển của công nghệ mà việc phân loại hạng cũng thay đổi ở từng quốc gia, châu lục.
Những tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu và châu Mỹ.Theo ông Hà, Việt Nam đang áp dụng một số tiêu chí phân hạng của nước ngoài để xác định đẳng cấp của tòa cao ốc. Việc phân hạng này thực sự ảnh hưởng đến khung giá thuê. Cao ốc hạng A có mức giá cao hơn hạng B 15-30% và cao hơn từ 30% trở lên so với hạng C.
Xét khía cạnh kinh tế thị trường, đôi bên giao dịch theo hướng “thuận mua vừa bán”. Song, chủ cao ốc có quyền tự phân loại và tự định giá, ngược lại người thuê cũng có quyền lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu riêng của họ.
Ông Hà khuyến cáo, trước khi quyết định thuê một cao ốc văn phòng khách hàng cần lưu ý một số điểm. Thứ nhất, chi phí thuê cao ốc văn phòng hàng tháng phải phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của công ty, ít nhất phải từ 1 năm trở lên, chưa tính khoản tiền đặt cọc ban đầu.
Thứ hai, các yếu tố như vị trí tọa lạc, trang thiết bị, thiết kế và tiện ích…
Thứ ba là chất lượng vệ sinh khu vực công cộng, công tác diệt côn trùng, lối thoát hiểm, chỗ đậu xe, công tác phòng cháy chữa cháy…
Trao đổi với VnExpress.net về vấn đề này, Giảng viên trường Đại học kiến trúc TP HCM Đoàn Trịnh Hiển cho biết,ở Việt Nam các tiêu chí phân loại nhà cao tầng chỉ dừng lại ở những thông số về công năng, kiến trúc và kết cấu. Các tiêu chuẩn thiết kế trên thực tế cũng chỉ khái quát chung các thông số chứ chưa biểu hiện hết các tiện ích và dịch vụ mà tòa nhà mang lại cho người sử dụng.
Hiện chỉ có nhà chung cư được phân thành bốn hạng và khách sạn được tính độ hoàn thiện thông qua chỉ số 3, 4, 5 sao song vẫn gây ra tranh cãi trong giới chuyên môn và chưa được thế giới công nhận. Riêng đối với cao ốc văn phòng rơi vào tình thế nhạy cảm hơn, đi tìm kiếm cách phân hạng chính thống từ quy định của cơ quan chuyên ngành thì chưa có văn bản nào đề cập đến.
Nguồn: VnExpress